1주택 장기보유특별공제

 

1. 장기보유특별공제 핵심 요약

1세대 1주택자가 양도가액 12억 원을 초과하는 주택을 양도할 때, 보유기간과 거주기간에 따라 **최대 80%**까지 양도차익을 공제해 줍니다.

• 적용 대상: 양도일 현재 1세대 1주택자 (비과세 요건 충족 시 12억 초과분만 과세)

• 필수 조건: 최소 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 필수

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2. 공제율 계산 방식 (표2 기준)

1세대 1주택 장특공제는 **'보유기간'**과 **'거주기간'**을 각각 나누어 합산합니다. (각각 최대 40%, 합계 최대 80%)

구분	연간 공제율	최소(3~4년)	최대(10년 이상)
보유기간 공제	연 4%	12%	40%
거주기간 공제	연 4%	12%*	40%
합계 (최대)	연 8%	24%	80%

주의: 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 위 표(표2)를 적용받지 못하고, 일반 장특공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용되어 세금 부담이 급격히 늘어납니다.

*거주기간 공제는 2년 이상 거주 시부터 적용되므로 3년 미만 거주 시에는 보유기간 공제와 합산하여 계산됩니다.

 

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3. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 12억 원 이하 주택도 공제받나요?

아니요. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 12억 원 이하 주택은 양도소득세 자체가 면제되므로 장특공제를 계산할 필요가 없습니다. 12억 원을 초과하는 '고가 주택'에만 해당합니다.

Q2. 보유는 10년 했는데 거주는 1년만 했다면?

거주 요건(2년)을 채우지 못했기 때문에 80% 공제율을 적용받을 수 없습니다. 이 경우 일반 공제율인 **연 2%**가 적용되어 10년 보유 기준 **20%**만 공제받게 됩니다.

Q3. 거주기간은 어떻게 계산하나요?

주민등록등본상 전입일부터 전출일까지의 실제 거주 기간을 기준으로 합니다. 2026년부터는 실거주 요건에 대한 증빙이 더 깐깐해질 수 있으므로 관리비 납부 내역 등을 잘 챙겨두시는 것이 좋습니다.

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💡 절세 팁

• "최대한 살고, 최대한 버텨라": 보유와 거주를 모두 10년 채우면 양도차익의 80%를 깎아주기 때문에 실질적인 세금 부담이 매우 낮아집니다.

• 이사 계획 시: 2년 거주 요건을 채웠는지 반드시 확인하고 매도 버튼을 누르세요. 단 몇 달 차이로 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.